Où investir en locatif selon les prix des loyers en France ?
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Le paysage fiscal de l’investissement locatif a profondément évolué depuis 2025. Le dispositif Pinel a pris fin définitivement le 1er janvier 2025, laissant place à un nouveau cadre fiscal issu de la loi de finances 2026.
Le dispositif Relance Logement (loi Jeanbrun)
Entré en vigueur le 21 février 2026 et valable jusqu’au 31 décembre 2028, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % pour un logement neuf, et entre 3 % et 4 % pour un logement ancien rénové. Le plafond annuel de déduction varie selon le niveau de loyer pratiqué : 8 000 € pour un logement intermédiaire, 10 000 € pour un logement social et 12 000 € pour un logement très social.
La base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable. Le bien doit être loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, dans un immeuble collectif, partout en France sans restriction de zonage. Pour l’ancien, des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat sont requis, avec obligation d’atteindre un DPE A ou B après travaux.
Le LMNP : un statut maintenu, mais une fiscalité de sortie alourdie
Le régime LMNP reste inchangé pour 2026 en ce qui concerne la fiscalité annuelle : la location meublée longue durée au régime réel conserve tous ses avantages. L’amortissement reste pleinement autorisé au régime réel, permettant de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers perçus. La principale évolution concerne la fiscalité à la revente : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période d’exploitation sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.
Le barème d’exonération progressive des plus-values demeure cependant inchangé, avec une exonération complète d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, ce qui renforce l’intérêt d’une détention longue. Les meublés de tourisme non classés sont davantage pénalisés, avec un abattement micro-BIC abaissé à 30 % depuis 2025, traduisant la volonté du législateur de réorienter l’investissement vers la location longue durée.
Les autres dispositifs complémentaires
Le dispositif Loc’Avantages, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, offre une réduction d’impôt de 15 % à 65 % des revenus locatifs pour les bailleurs pratiquant des loyers inférieurs au marché. Le micro-foncier bénéficie quant à lui d’un abattement porté à 50 %, et le déficit foncier majoré à 21 400 € continue d’orienter les investisseurs vers la rénovation énergétique.
Source : Sporting Promotion
