Impôts 2026 : Voici comment le dispositif Jeanbrun peut alléger vos factures
Le dispositif Jeanbrun, qui entrera en vigueur pour les investissements locatifs à partir de 2026, introduit un mécanisme fiscal distinct des précédents dispositifs tels que le Pinel. Plutôt que d’offrir une réduction d’impôt directe, il propose un système d’amortissement appliqué aux biens immobiliers.
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Cette approche permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus imposables générés par la location. Le mécanisme s’applique sur une base qui représente environ 80 % du prix du bien, excluant la valeur du terrain. La déduction est étalée dans le temps, ce qui modifie la perception de l’avantage fiscal. Contrairement à un crédit d’impôt ponctuel, la diminution de l’imposition s’étale sur plusieurs années.
L’impact fiscal varie également en fonction des loyers pratiqués. Le dispositif prévoit des niveaux d’avantage différenciés selon les plafonds de loyers appliqués. Plus les loyers respectent des seuils accessibles, plus la déduction fiscale peut être significative.
Une combinaison entre amortissement et déficit foncier
Le dispositif Jeanbrun permet de cumuler plusieurs leviers fiscaux. Lorsque des travaux sont nécessaires sur un bien, les dépenses engagées peuvent générer un déficit foncier si elles dépassent les loyers perçus. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global, entraînant une réduction directe de l’impôt dû.
En parallèle, l’amortissement annuel du bien contribue également à diminuer progressivement la base imposable. Par exemple, un investissement dans un logement ancien acquis pour 100 000 euros, avec 40 000 euros de travaux, peut générer un déficit foncier dès la première année si les charges initiales dépassent les revenus locatifs. L’ajout de l’amortissement pourrait engendrer une réduction fiscale pouvant atteindre 4 000 euros sur cette période.
Conditions et contraintes du dispositif
Pour bénéficier de ce cadre fiscal, plusieurs conditions doivent être respectées. Le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire, avec une durée minimale de location fixée à neuf ans. Des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont également imposés.
De plus, les biens concernés doivent se situer dans des immeubles collectifs, excluant les maisons individuelles. Dans le cas de logements anciens, des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération sont requis, visant à atteindre une performance énergétique correspondant aux classes A ou B du diagnostic de performance énergétique.
L’absence de zonage géographique distingue ce dispositif des précédents mécanismes fiscaux, élargissant ainsi le champ des investissements possibles, sous réserve de respecter les critères techniques et fiscaux définis.
Source : Le Figaro, Impact Finances, Ministère de la Transition écologique
