L’encadrement des loyers est à un tournant : l’expérimentation instaurée par la loi ÉLAN doit prendre fin le 24 novembre 2026, sauf nouvelle décision du législateur. Dans un rapport remis le 14 octobre à la commission des finances de l’Assemblée nationale, la Cour des comptes relève des faiblesses dans la mise en œuvre et l’évaluation du dispositif. Elle présente deux options : le prolonger après une réforme importante, ou y mettre fin au profit d’un encadrement renforcé des hausses de loyers déjà applicable dans les zones tendues.
Un plafond qui s’ajoute aux règles sur les hausses
Le terme « encadrement des loyers » désigne deux mécanismes distincts. Dans les zones tendues, des règles limitent certaines augmentations lors d’une relocation ou du renouvellement d’un bail. Dans des territoires volontaires, l’expérimentation issue de la loi ÉLAN ajoute un plafond au loyer de base : un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence selon le secteur et les caractéristiques du logement. Le loyer de référence majoré, en principe supérieur de 20 % au loyer médian, constitue le plafond ordinaire, sous réserve notamment d’un éventuel complément de loyer.
Cette distinction compte : le rapport de la Cour porte sur l’expérimentation de plafonnement du niveau des loyers, et non sur l’ensemble des règles encadrant leur évolution. Selon la synthèse du rapport, le dispositif concerne neuf territoires, où résident près de 1,2 million de locataires du parc privé, sur un total de 7,7 millions. Il ne s’applique donc ni à tous les logements ni à tous les locataires. La Cour des comptes détaille ses constats et ses scénarios dans son rapport.
Un effet de modération estimé, mais des mesures fragiles
Une évaluation remise au Parlement en mai 2026 par les économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack estime que, dans les villes encadrées, la hausse des loyers a été modérée d’environ 2 à 4 % sur les deux années suivant la mise en place du dispositif par rapport à des villes comparables ; l’écart atteindrait jusqu’à 5 % en fin de période. Il s’agit d’une estimation par comparaison, et non d’une baisse uniforme des loyers effectivement payés par chaque locataire. Les résultats dépendent notamment de la qualité des données et de la pertinence des territoires comparés. La note de l’Institut des politiques publiques présente cette évaluation et ses résultats.
La Cour des comptes souligne justement que l’évaluation reste difficile. Les loyers observés doivent être recueillis puis classés par secteur, type de logement et autres caractéristiques. Or, selon la Cour, les données et les catégories utilisées ne permettent pas toujours de comparer des logements réellement semblables ; les méthodes de calcul des références présentent aussi des fragilités. Ces limites n’annulent pas l’estimation des économistes, mais invitent à la lire avec prudence : mesurer l’effet propre d’une règle suppose d’estimer ce qui se serait passé en son absence.
Le rapport pointe également des difficultés d’application : le traitement des compléments de loyer, la diversité des baux et la complexité des recours peuvent rendre la règle moins lisible pour les locataires comme pour les bailleurs. La Cour ne conclut donc pas que le dispositif est sans effet ; elle estime plutôt que ses effets sont difficiles à établir solidement avec les outils actuels.
Deux voies pour la suite
Le premier scénario consiste à prolonger l’expérimentation sur son périmètre actuel, mais en réformant son fonctionnement : améliorer la collecte et l’exploitation des données, affiner les catégories de logements, clarifier les règles concernant les compléments de loyer et simplifier les recours. La Cour présente cette prolongation comme une option conditionnelle, destinée à rendre le dispositif plus fiable et mieux évaluable, et non comme une recommandation de pérennisation sans changement.
Le second scénario consiste à arrêter l’expérimentation et à renforcer les règles déjà en vigueur sur l’évolution des loyers, notamment l’information des locataires et le respect des plafonds applicables en zone tendue. Dans les deux cas, la Cour rappelle que la régulation des loyers ne suffit pas à résoudre les difficultés d’accès au logement : elle cite aussi la nécessité d’accroître l’offre locative, de simplifier la construction et de rendre la fiscalité immobilière plus cohérente.
Qui est concerné — et que peut-on conclure ?
Le dispositif touche principalement les locataires et les propriétaires de logements privés situés dans les territoires où l’expérimentation s’applique. Pour un locataire, le plafond peut limiter le loyer de base demandé à la signature du bail ; pour un bailleur, il encadre la fixation de ce montant. Mais son impact concret dépend du logement, de son secteur, de la date du bail et des règles applicables, notamment celles relatives au complément de loyer. Les logements sociaux et plusieurs autres catégories ne relèvent pas de ce mécanisme expérimental.
Le rapport met ainsi en évidence un compromis à trancher : conserver un outil susceptible de freiner la progression des loyers, tout en corrigeant ses faiblesses, ou privilégier un cadre plus simple centré sur les hausses. Les données disponibles ne permettent pas de réduire ce choix à une conclusion unique sur l’efficacité du dispositif. Au 18 octobre 2026, son échéance légale reste fixée au 24 novembre ; toute évolution dépendra d’une décision législative.
Source : vie-publique.fr – Bibliothèque des rapports publics
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