Les entrées de ville commerciales font l’objet de 437 projets de transformation recensés en France métropolitaine, sur 8 606 hectares. Mais ce chiffre ne signifie pas que 437 chantiers vont démarrer : neuf projets sur dix sont encore au stade de l’intention ou des études. Pour les habitants, les changements envisagés pourraient mêler commerces, logements, services et espaces végétalisés, sans calendrier ni financement global annoncés.
Un recensement, pas une décision nationale
Présentée le 30 septembre 2026 par Icade et le Groupe SCET HTC, la deuxième édition du baromètre national s’intéresse aux projets engagés dans les zones commerciales d’entrée de ville. Il s’agit d’un inventaire et d’une enquête, non d’un programme de travaux décidé par l’État ou imposé aux communes. Les opérations sont principalement portées par des acteurs privés ; les collectivités et organismes publics sont à l’origine de 35 % d’entre elles, selon les chiffres rapportés par Localtis.
Le niveau d’avancement invite à la prudence : 56 % des projets recensés sont au stade de l’intention, 34 % à l’étude et 10 % seulement ont atteint une phase plus opérationnelle. Être comptabilisé ne garantit donc ni un vote local, ni une autorisation d’urbanisme, ni un chantier. Le baromètre ne précise pas de budget total pour ces transformations.
Logements, commerces et végétalisation parmi les pistes
Les opérations recensées couvrent des sites de tailles très différentes. Plus de la moitié concernent de petites entrées de ville, de moins de 3 hectares ; 27 % portent sur des sites de plus de 15 hectares et 20 % sur des surfaces intermédiaires. L’Île-de-France, l’Occitanie et la Nouvelle-Aquitaine concentrent ensemble plus d’un tiers des projets.
Les objectifs les plus souvent mentionnés sont le renforcement de l’attractivité commerciale et la création de logements, à 27 % chacun. Viennent ensuite la végétalisation ou la renaturation (18 %), l’offre de services (12 %), puis le maintien ou l’accueil d’activités économiques et l’amélioration des mobilités, de l’accessibilité ou du stationnement (6 % chacun). Ces pourcentages décrivent les orientations déclarées des projets : ils ne correspondent pas à des réalisations déjà livrées.
À Marseille, le baromètre cite le secteur des Caillols comme exemple de réflexion urbaine. Le projet présenté concerne un périmètre de 23 hectares, dont un site de 5 hectares, et associe Icade, CDC Habitat, la Ville de Marseille et la Métropole Aix-Marseille-Provence. La programmation évoquée comprend des logements, des commerces de proximité, des activités médicales et un équipement public à vocation sociale et culturelle. Cette présentation ne suffit toutefois pas à établir un calendrier de travaux ou une décision définitive.
Des attentes locales, mais des obstacles financiers
L’enquête menée auprès de 1 000 élus locaux fait ressortir un intérêt marqué pour la mixité des fonctions : plus de huit élus sur dix y voient une piste pour réinventer ces zones. La construction de logements est également perçue par une majorité d’élus comme un moyen de contribuer, au moins en partie, à la réponse à la crise du logement. Dans l’enquête citée par le baromètre, 64 % des Français jugent ce sujet prioritaire ou important pour les équipes municipales élues en mars 2026.
Les freins restent concrets : 53 % des élus interrogés mentionnent les contraintes financières et 40 % la complexité réglementaire, selon les données rapportées par Localtis. Aucun financement nouveau ni aide attribuée aux 437 opérations n’est annoncé dans cette publication. Pour les habitants, les effets dépendront donc des décisions prises site par site : évolution de l’offre commerciale, éventuels logements, services, espaces plantés ou aménagements de déplacement.
Ce qui peut suivre
Le vadémécum publié avec le baromètre recommande aux élus de dresser un état des lieux des sites, de définir des trajectoires à l’horizon 2050, d’inscrire les projets dans les documents d’urbanisme et d’organiser un dialogue durable entre collectivités, propriétaires et exploitants. Ce sont des pistes de méthode, pas des obligations ni un calendrier de mise en œuvre. À ce stade, le principal enjeu est donc de faire passer les études et intentions à des projets arbitrés localement, dont le contenu, le coût et le calendrier devront être précisés.
Source principale : Actualités Localtis – Groupe Caisse des Dépôts – Action cœur de ville (www.banquedesterritoires.fr)
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Auteur : Emilie Zapalski pour Localtis
