À l’approche de l’échéance de l’expérimentation, fixée au 24 novembre 2026, la Cour des comptes a examiné l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Son rapport, publié le 14 octobre 2026 à la demande de la commission des finances de l’Assemblée nationale, ne tranche pas le débat par un simple « pour » ou « contre » : il met en avant des faiblesses de mise en œuvre et présente deux options pour la suite. (citoyen-ne-s-de-marseille.fr)
Un plafond fondé sur les loyers observés localement
Le dispositif concerne le niveau du loyer à la mise en location dans certaines communes où la demande de logements est forte. Il s’ajoute à une autre règle, plus largement applicable en zone tendue, qui limite l’évolution du loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Confondre ces deux mécanismes peut donner une image inexacte de ce que la loi plafonne. (service-public.fr)
Pour l’encadrement expérimental, un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence selon le secteur et les caractéristiques du logement. Le loyer de référence correspond au loyer médian observé ; le loyer de référence majoré, qui sert de plafond au loyer de base, est supérieur de 20 %. Un complément peut être demandé pour certaines caractéristiques particulières du logement, sous réserve des règles applicables. (legifrance.gouv.fr)
La Cour relève notamment des difficultés de fiabilité et de comparabilité des données utilisées pour établir les références. Le rapport souligne un problème de calibrage selon la taille des logements : les loyers de référence tendraient à sous-estimer ceux des petites surfaces et à surestimer ceux des grandes. La qualité de ces estimations importe directement, car elle détermine le plafond appliqué à chaque catégorie de logement. (citoyen-ne-s-de-marseille.fr)
Un effet modérateur estimé, mais pas une mesure définitive
Pour apprécier l’effet du dispositif, il faut comparer les loyers observés à ceux qui auraient pu être pratiqués sans encadrement : ce scénario contrefactuel n’est pas directement observable. Une évaluation remise au Parlement en mai 2026 par les économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack estime que l’encadrement a modéré la hausse des loyers d’environ 2 à 4 % sur deux ans et demi, par rapport à cette évolution hypothétique sans dispositif. La Cour reprend ces travaux tout en soulignant que l’ampleur de l’effet reste incertaine. Il s’agit donc d’une estimation, et non d’une baisse uniforme constatée dans chaque ville ou pour chaque logement. (citoyen-ne-s-de-marseille.fr)
Ce résultat ne suffit pas, à lui seul, à établir l’effet global de la mesure sur le marché locatif. Le respect des plafonds, les éventuels compléments de loyer, les différences entre territoires et l’évolution de l’offre doivent aussi être examinés. La Cour insiste sur les limites du suivi statistique : les données disponibles ne permettent pas toujours d’évaluer les pratiques et les effets de manière homogène. (citoyen-ne-s-de-marseille.fr)
Deux voies proposées avant l’échéance
La première option présentée par la Cour consiste à prolonger l’expérimentation à périmètre constant, mais à condition de réformer le dispositif : améliorer la fiabilité des données, clarifier certaines règles, notamment celles sur les compléments de loyer, et rendre les recours plus lisibles. La seconde serait de mettre fin à cette expérimentation et de renforcer l’encadrement de l’évolution des loyers déjà applicable en zone tendue. Ce sont des scénarios proposés par la Cour, pas des décisions déjà entrées en vigueur. (citoyen-ne-s-de-marseille.fr)
L’enjeu concerne les locataires et les bailleurs des territoires où les plafonds sont appliqués, mais aussi les collectivités qui participent à leur mise en œuvre. La Cour rappelle qu’aucune de ces options ne remplace une politique de l’offre : construire davantage et faciliter la production de logements restent, selon elle, des éléments nécessaires à une réponse durable aux tensions locatives. À ce stade, le rapport invite donc à distinguer deux questions : l’encadrement limite-t-il certaines hausses de loyer ? Les données et les règles sont-elles assez solides pour décider de son avenir ?
Source : vie-publique.fr – Bibliothèque des rapports publics
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