« Je me suis dit que je préférerais mourir au plus vite. » Micheline Lagarde, 92 ans, ne cache pas son traumatisme quand elle évoque le courrier reçu de la régie juste avant Noël. Celle-ci exige le départ de la nonagénaire, qui vit depuis 53 ans dans son immeuble de la rue Butini, à Genève.

Sans qu’elle le sache, son sort a sans doute été scellé au printemps 2025. C’est à cette période qu’une société a mis la main sur le bâtiment où elle réside, pour la somme rondelette de 14 millions de francs.

Une stratégie pour augmenter les loyers?

Selon la régie, l’expulsion de tous les locataires du 13 de la rue Butini est nécessaire pour entreprendre des rénovations et une surélévation de l’immeuble. Pour Micheline Lagarde, la motivation du propriétaire se trouve ailleurs: « Pour le moment, les loyers sont assez raisonnables. Après les travaux, je pense qu’ils vont doubler, voire tripler ».

La régie Naef, en charge de l’immeuble, refuse de se prononcer sur un cas particulier. Globalement, elle réfute que ces résiliations multiples découlent de la spéculation immobilière. « Les loyers après travaux seront fixés conformément au cadre légal applicable », nous écrit-elle. « Pendant cinq ans, ils seront soumis au contrôle LDTR. Toute fixation ultérieure devra respecter les règles du droit du bail. Ils ne sont donc pas librement fixés. »

Pourquoi, dès lors, demander le départ des habitants? « Les propriétaires s’appuient sur des rapports d’experts pour prendre ces décisions. La présence de locataires représenterait un risque pour eux-mêmes, pour les ouvriers et pour le propriétaire en termes de responsabilité. »

L’argument ne convainc pas Rafaella Willig, juriste à l’Asloca (Association des locataires): « Les travaux prévus ressemblent aux chantiers que l’on voit quotidiennement, avec des locataires qui continuent d’occuper le bâtiment. Ici, les rénovations sont utilisées comme prétexte pour vider un immeuble et augmenter par la suite les loyers ».

Selon l’Asloca, le cas de Micheline Lagarde est loin d’être isolé. Plus d’une dizaine d’immeubles genevois seraient concernés par des congés massifs de locataires. Souvent, avant même qu’une demande de travaux soit déposée. Ces pratiques, exceptionnelles il y a quelques années encore, seraient de plus en plus courantes.

Des rachats d’immeubles à des prix extraordinaires

Pour Christian Dandrès, conseiller national (PS) et membre de l’Asloca, la logique spéculative des propriétaires concernés est limpide: « Ces groupes rachètent des biens à des prix extraordinaires. Ensuite, ils virent tout le monde pour faire passer des loyers à 3000 ou 4000 francs par mois ».

La RTS a identifié plusieurs transactions immobilières récentes suivies de résiliations massives.

Le cas le plus emblématique demeure celui du boulevard Carl-Vogt. En 2020, la caisse de pension de la ville de Bâle a déboursé 128,5 millions pour acquérir un bloc comptant 107 appartements. Cinq ans plus tard, une bonne partie de ces résidents ont reçu un courrier leur intimant de trouver un nouveau logement.

Selon un calcul basique, pour réaliser plus de 3% de rendement sur cet investissement, l’acheteur devrait imposer des loyers proches de 4000 francs par mois. Selon le registre fédéral des bâtiments, l’immeuble abrite majoritairement des appartements de 1 et 2 pièces, respectivement de 33 et 57 m2.

Néanmoins, Ivan Baillif, président de l’Union Suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) Genève, conteste « totalement l’idée d’une spéculation immobilière ».

« Le marché immobilier genevois est fortement réglementé, en particulier en matière de loyer, de renouvellement et d’autorisation de construire. Les propriétaires qui achètent des bâtiments anciens doivent procéder à des travaux importants et se conformer aux normes actuelles », déclare-t-il. Ces résiliations seraient la conséquence du « maintien du parc immobilier genevois en bon état ».

Défenseurs des locataires inquiets

Selon Christian Dandrès, ces exemples reflètent au contraire une tendance qui existe depuis longtemps en Suisse alémanique et qui menace désormais la Suisse romande: « Il n’y a aucune raison que ça ne se produise pas ici, si les outils de protection des locataires ne sont pas appliqués correctement. Pour l’instant, l’Etat a tous les outils en main pour empêcher ces pratiques ».

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Nicolas Walder, conseiller d’Etat en charge des questions de logement, se montre plus prudent. « C’est très compliqué de limiter ces résiliations parce que ces questions relèvent du droit du bail fédéral », explique-t-il.

Il affirme toutefois que son département se montre « intransigeant dans l’étude des dossiers. Nous n’allons pas octroyer les autorisations s’il n’y a pas nécessité de vider les appartements. Seulement, si les locataires ont été expulsés avant la demande, nous ne pouvons rien faire. Nous sommes saisis du dossier uniquement lorsqu’il y a un dépôt de demande de travaux ».

L’élu estime donc qu’il est nécessaire de renforcer la législation pour protéger les locataires. « Nous pouvons prolonger la période de contrôle des loyers ou alors, comme le propose un projet de loi déposé au Grand Conseil, renoncer au subventionnement et aux avantages pour des propriétaires qui utiliseraient les travaux pour prononcer des résiliations de baux. »

Une vision que ne partage pas forcément Ivan Baillif, selon qui « le cadre légal genevois est l’un des plus stricts en Suisse ».

Camille Rivollet, Tybalt Félix