« La Gironde ne connaît pas un effondrement des prix de l’immobilier. Nous serions à -15 % ou – 20 % si c’était le cas », réagit Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des notaires de Gironde, au sujet des prix de l’immobilier en 2024. Intitulé « À tous prix », il fait toutefois bien état de prix majoritairement à la baisse. Sur l’agglomération bordelaise, le prix des maisons affiche -8,3 % sur un an à 340.000 euros, les appartements anciens -5,1 % à 3 290 euros/m² et les appartements neufs -7,8 % à 4 420 euros/m².
En moyenne, en Gironde, une maison ancienne se vendait, en 2024, 290.000 euros (-6,5 % sur un an), un appartement ancien 3 650 euros /m² (-5 %). « La baisse est évidente mais, de mon point de vue, le marché s’assainit », analyse Delphine Detrieux qui rappelle que la Gironde a connu des hausses à +10, +12 % sur certains secteurs ces dernières années. « C’était stratosphérique mais ça ne pouvait pas continuer éternellement. De 2020 à 2022, le vendeur faisait son marché. À peine mis en vente, un bien était vendu, parfois sans même avoir été visité. Aujourd’hui, c’est plutôt l’acquéreur qui a la main, ce qui est plutôt bien, il peut prendre le temps », explique Delphine Detrieux. Seules les maisons anciennes à Bordeaux, des bien particulièrement recherchés, continuent à voir leurs prix augmenter de 8,4 % pour atteindre 488 000 euros en moyenne.
Un arrêt brutal
Pour autant, pour le marché immobilier girondin en général « l’arrêt a été un peu brutal », reconnaît-elle. Et de citer simultanément la fin de la défiscalisation au niveau national, la réglementation sur l’artificialisation des sols qui commence à produire ses effets, et donc la limitation du neuf ou encore la hausse des taux d’intérêt. « Il ne s’agit pas pour moi d’être contre telle ou telle mesure. Simplement, tout est arrivé en même temps et, à un moment donné, ça a sclérosé le marché. » D’autant que la tendance à la baisse est nationale mais moins marquée puisque le repli du marché était intervenu dès l’an dernier.
Delphine Detrieux note en effet que pour la Gironde, la baisse s’est échelonnée sur deux ans avec, déjà, un ralentissement du marché en 2023. « Tout le monde s’observait mais personne ne voulait baisser les prix. Du coup, la baisse des prix a eu lieu sur 2024. » L’année dernière a par ailleurs été marquée par une activité par à-coup avec notamment une reprise au printemps et un arrêt en juillet à l’annonce de la dissolution. « Nous avons été tributaires des décisions politiques qui ont joué sur la confiance des ménages. »
Le terrain à bâtir au plus bas
Selon l’Observatoire immobilier du Sud-ouest, en 2024, le secteur du terrain à bâtir s’est enfoncé dans la crise. En Gironde, les mises en vente ont chuté de 44% sur un an, soit seulement 278 lots mis à la vente. Les ventes, elles aussi, continuent de baisser : -50% avec seulement 212 parcelles vendues. Elles s’orientent vers des terrains plus compacts (627 m² en moyenne). Selon les chiffres 2024 des notaires, le prix moyen s’élève à 100 000 euros (-15,3 %) en Gironde et à 190 000 euros dans l’agglomération de Bordeaux (-17,2 %) et 212 000 sur le Bassin d’Arcachon (-9,2 %).
Loin de la baisse constatée dans l’ancien, les maisons neuves ont en revanche gagné +9,4 % dans la métropole bordelaise, quand la hausse affiche +6,9 % au niveau départemental. En revanche, le prix des appartements neufs a baissé de -5,7 % pour s’établir à 4.470 €/m². Des données à prendre avec précaution prévient toutefois la notaire : « Il y a eu dans le neuf beaucoup moins de transactions. Les références n’ont donc pas d’équivalence avec le niveau de référence de l’ancien. Nous vendons des biens terminés depuis deux ou trois ans mais n’avaient pas trouvé preneur et il y en a peu. »
Pas de reprise dans l’immédiat
Qu’en sera-t-il de la suite désormais ? « Sur ce début d’année 2025, cela ne se présente pas mal », confie Delphine Detrieux même si les signaux ne sont pas tous positifs. « Je ne pense pas que cela ralentisse le marché mais nous allons subir, à partir du 1er mai, en Gironde, une hausse des droits d’enregistrement. Je comprends la problématique des départements qui ont besoin de faire entrer des recettes. Mais au lieu d’augmenter un taux, n’aurait-il pas été plus judicieux de réfléchir à des techniques, des incitations qui auraient permis de relancer les volumes, ce qui aurait mécaniquement produit le même effet. »
Le bâtiment formule quinze propositions
La Fédération française du bâtiment de Gironde avance quinze propositions pour soutenir l’activité du secteur tant dans la construction neuve, qui s’est littéralement effondrée depuis 2022, que dans la rénovation qui stagne. Il est notamment question de favoriser la densification, d’accélérer les aides à la rénovation, de réduire les délais de paiement des acteurs publics, d’améliorer la mobilité et le stationnement des artisans, de renforcer le dialogue avec les collectivités ou encore de monter en puissance dans la formation.