Comment se créer un complément de retraite avec les SCPI en évitant les pièges

Investir dans l’immobilier sans acheter directement un appartement ni gérer de locataire : c’est le principe des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces véhicules d’investissement attirent de plus en plus de Français cherchant à préparer un complément de retraite. Selon l’ASPIM, près de 4 millions d’épargnants détiennent des fonds immobiliers grand public en France, dont les SCPI représentent environ 287 milliards d’euros d’encours à fin 2025.

Cependant, derrière l’image rassurante de la « pierre papier », les pièges sont nombreux. Un rendement affiché à 6 % ne garantit pas un rendement équivalent pour l’investisseur. Charley Arod, gérant de portefeuille associé pour le cabinet Avnear, souligne que « le rendement facial diminue quasiment de moitié pour beaucoup d’investisseurs à cause de la fiscalité ». Pour un contribuable dans la tranche d’imposition à 30 %, les revenus des SCPI en direct subissent également des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une taxation totale de 47,2 %.

Rendements élevés : les pièges à surveiller

Les investisseurs ont souvent tendance à se concentrer uniquement sur le rendement affiché. Arod insiste sur l’importance de considérer le rendement ajusté au risque, illustrant son propos par un exemple : « Je préfère un placement qui rapporte 4 % avec un risque de 2 sur 7 plutôt qu’un placement à 5 % avec un risque de 6 sur 7. » Avec l’essor du télétravail, certaines SCPI fortement concentrées sur les bureaux rencontrent des difficultés, en particulier en dehors des zones les plus recherchées. Certaines sociétés de gestion ont ainsi abaissé le prix de leurs parts pour refléter la baisse de valeur de certains immeubles.

Pour limiter les risques, des conseillers recommandent des SCPI plus récentes et diversifiées, investies dans des secteurs comme la logistique, la santé ou des bureaux adaptés aux nouveaux usages. Selon l’ASPIM, les SCPI diversifiées ont affiché parmi les meilleurs rendements moyens du marché en 2025, autour de 6 %.

Le taux d’occupation est également un indicateur clé. « Un bon taux d’occupation, pour moi, c’est au-dessus de 90 % », déclare Arod, qui recommande de surveiller la durée restante des baux pour anticiper d’éventuels départs de locataires. Contrairement à d’autres placements fiscaux, les SCPI s’envisagent généralement sur un horizon long, souvent de 8 à 10 ans minimum.

Assurance vie, démembrement, crédit : les stratégies qui changent tout

Le choix de l’enveloppe fiscale peut considérablement influencer la rentabilité finale. Détenir des SCPI dans une assurance vie permet d’éviter l’imposition annuelle des revenus tant que l’épargne reste dans le contrat, permettant ainsi une capitalisation plus rapide sur le long terme. Cependant, cette solution présente des limites, notamment des frais supplémentaires et la qualité variable des SCPI proposées.

Arod souligne que parmi une vingtaine ou une trentaine de SCPI, seules quelques-unes sont réellement intéressantes. Cette stratégie est particulièrement adaptée aux épargnants fortement fiscalisés qui cherchent à capitaliser sur le long terme. D’autres investisseurs, proches de la retraite ou ayant des revenus élevés, optent pour le démembrement de propriété.

Vendre des parts de SCPI

Une autre stratégie consiste à acheter uniquement la nue-propriété des parts avec une décote temporaire, puis à récupérer les revenus plusieurs années plus tard, lorsque les revenus professionnels diminuent. L’achat à crédit peut également être envisagé, mais il est surtout adapté aux investisseurs ayant une forte capacité d’endettement. Arod avertit que « avec une SCPI à crédit, il faudra souvent remettre au pot pour rembourser le prêt ».

Avant d’investir, il est recommandé d’analyser le prix de reconstitution, un indicateur qui compare la valeur réelle estimée du patrimoine immobilier au prix de vente des parts. Ces données sont généralement disponibles dans les rapports des sociétés de gestion, bien que certaines soient moins accessibles. Arod met en garde : « Certaines SCPI vendent leurs parts très au-dessus de leur valeur réelle. »

Source : Capital.